Berlin Gute Nachbarschaft hilft

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Berlin gilt als Aufsteiger auf den Immobilienmärkten.

Während die Hauptstadt im Fußball gegen den Abstieg kämpft, zählt sie auf dem Immobilienmarkt zu den Aufsteigern. In zentralen Stadtteilen wie Charlottenburg und Kreuzberg haben sich Wohnungen auf breiter Front um 20 Prozent verteuert. Mit durchschnittlich 1800 Euro pro Quadratmeter zahlen Wohnungskäufer stadtweit trotzdem nur halb so viel wie in München. Besonders gefragt sind Wohnungen mittlerer Größe innerhalb des S-Bahn-Rings.

Vor allem günstige Mietwohnungen würden dort immer knapper, hat das Wohnungsunternehmen GSW Immobilien ermittelt. In Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg legen die Mieten daher besonders stark zu, in äußeren Stadtbezirken – sowohl in den billigen im Nordosten als auch den teureren im Südwesten – hingegen kaum. Die Nachfrage der Mieter ist in Berlin entscheidend, 86 Prozent der Berliner wohnen zur Miete.

Günstige Lagen in guter Nachbarschaft

Kleine Entfernungen können einen großen Unterschied machen: So besteht etwa der Bezirk Mitte aus den Top-Lagen rund um den Potsdamer Platz, wo 18 Euro Miete je Quadratmeter verlangt werden. Doch auch die Stadtteile Moabit und Wedding gehören zu Mitte. Hier müssen Mieter nur sechs Euro je Quadratmeter zahlen. Döner-Buden und Spielcasinos prägen oft noch das Straßenbild, etwa an der Turmstraße.

Doch Immobilienkäufer können auch hier gezielt auf solche günstigen Lagen in guter Nachbarschaft zu teureren Stadtteilen setzen. So färben etwa die hohen Kreuzberger Preise schon langsam auf benachbarte Teile Neuköllns ab. In der Nähe des stillgelegten Flughafens Tempelhof, der mittlerweile als Freizeitpark genutzt wird, werden Top-Wohnungen für über neun Euro Miete angeboten.

„Investoren, die es auf Mietsteigerungen und Wertzuwächse abgesehen haben, nutzen das aus“, sagt der Berliner Makler und Vizepräsident des Maklerverbandes IVD Jürgen Michael Schick. „Da zieht dann ein Mieter aus, der 4,50 Euro je Quadratmeter zahlt. Der nächste muss schon sieben Euro zahlen.“

Gute Chancen auf Wertsteigerungen bei schon höheren Preisen haben Käufer im innerstädtischen Charlottenburg. Preisübertreibungen gibt es am ehesten in Top-Lagen von Mitte und Prenzlauer Berg, etwa direkt am Kollwitzplatz, wo Verkäufer 5.000 Euro je Quadratmeter fordern. Das können sich die meisten Berliner nicht leisten.

http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/berlin-gute-nachbarschaft-hilft/6295194.html

Berlin ist der Liebling der Immobilieninvestoren

Deutsche Immobilien sind bei Investoren einer Umfrage zufolge die beliebtesten in Europa. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Hauptstadt.

Immobilienboom trotz Finanzkrise

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Bei den aktuellen Turbulenzen an den Aktien- und Rohstoffmärkten suchen Anleger nach sicheren Häfen für ihr Kapital. Da rückt die Immobilie vielerorts wieder in den Mittelpunkt des Interesses.

Lieber Wohnungen als Bürogebäude , lieber Berlin als Hamburg, Frankfurt oder Düsseldorf. Auf diese Formel lässt sich das Ergebnis des Trendbarometers 2012 zum deutschen Immobilienmarkt des Beratungsunternehmens Ernst&Young bringen.

Drei Viertel der befragten Investoren rechnen bei Wohnimmobilien in sehr guten Lagen auch in den kommenden zwölf Monaten mit steigenden Preisen . Dank der guten Nachfrage gewinnen zudem Objekte an weniger exponierten Orten an Attraktivität. Knapp 70 Prozent der Teilnehmer gehen zumindest davon aus, dass dort die Preise stabil bleiben. “Der Optimismus für den deutschen Immobilienmarkt ist bei fast allen Befragten deutlicher ausgeprägt als für das übrige Europa”, so Hartmut Fründ, Partner bei Ernst&Young Real Estate, bei der Vorstellung der Studie.

Das Land mit seiner unverändert stabilen Wirtschaft profitiere von der steigenden Unsicherheit in anderen Euro-Ländern. 99 Prozent der befragten Experten halten Deutschland für einen attraktiven oder sogar sehr attraktiven Immobilienstandort.

Dies übertrifft noch einmal die Werte aus den Studien der Vorjahre. 2011 äußerten sich 86 Prozent in diese Richtung, 2010 waren es 78 Prozent. An der Umfrage nahmen Vertreter von 80 Immobilienfonds, Wohnungsbaugesellschaften, Banken und Versicherungen aus dem In- und Ausland teil, die schon auf dem deutschen Markt aktiv sind.

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Während Büroimmobilien nur noch für 14 Prozent der Befragten interessant sind – im Vorjahr waren es immerhin noch 20 Prozent –, legen 51 Prozent in diesem Jahr den Fokus auf Einzelhandelsobjekte (Vorjahr 36) und sogar 69 Prozent auf Wohnungen – nach 44 Prozent 2011. Allerdings sind nicht alle Standorte als Ziel für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien beliebt. “Berlin ist 2012 für Wohninvestoren die Nummer eins”, sagte Fründ. Für 42 Prozent ist die Hauptstadt der Favorit.

Im Einzelhandel dominiert das Rheinland

Anders sieht das Bild im Einzelhandel aus: Hier liegen 2012 Gebäude in Köln und Düsseldorf vorn. Wer sein Geld in Bürogebäude investieren will, schaut sich am ehesten in Frankfurt und München um. “Beide Städte sind traditionelle Bürostandorte und können sich der gedämpften Stimmung auf den Büromärkten offensichtlich etwas entziehen”, so Fründ.

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Der Experte sieht in den unterschiedlichen Favoriten je nach Marktsegment einen wichtigen Vorteil für den deutschen Immobilienmarkt. Während sich in Frankreich die Immobilienkäufer auf Paris konzentrieren oder in Großbritannien auf London, sei hierzulande für die großen Investoren eine Risikostreuung über mehrere Städte hinweg möglich. Als Käufer und damit Treiber der Preise, gerade im Wohnungsbausegment, werden neben Versicherungen vor allem vermögende Privatkunden erwartet. Wichtigster Grund sei die Sorge vor steigenden Inflationsraten. 88 Prozent sehen dies laut Studie als Hauptmotiv.

Auch ausländische Fonds könnten verstärkt als Käufer auftreten. Wobei Ernst&Young bei außereuropäischen Anlegern durchaus noch eine Zurückhaltung wegen der Euro-Krise ausmacht. Dort werde zwischen den einzelnen Euro-Staaten nicht besonders unterschieden.

“Bei einer generellen Stabilisierung der Lage werden wir aber gerade aus dem arabischen Raum mehr Geld in deutschen Immobilien sehen”, sagte Mitautor Christian Schulz-Wulkow. Insgesamt gehen die Immobilienfachleute von regen, wenn auch nicht ungewöhnlich hohen Kauf- und Verkaufsaktivitäten aus. “Das Transaktionsvolumen für Gewerbe- und Wohninvestments wird hierzulande etwa dem Vorjahresniveau entsprechen”, sagte Schulz-Wulkow. Das wären rund 28 Milliarden Euro.

Immobilienboom in Berlin

Billig, billig – kaufen, kaufen

Berlin vermarktet sich gerne als “arm aber sexy”, und tatsächlich ist an dem Slogan etwas dran: Auch 20 Jahre nach der Wende gelten Immobilien in der Metropole als attraktiv. Die niedrigen Preise locken Spekulanten an – das Magazin “Das Investment” hat untersucht, was sie vorhaben.

Wer aus dem Ausland nach Berlin zieht, reibt sich angesichts der Mietpreise die Augen. Denn Neuberliner zahlen für eine Dreizimmerwohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern in einem der beliebten Viertel im Schnitt 720 Euro. In London wären dafür satte 1900 Euro fällig, in Paris 1650 Euro. Weltweit liegt Berlin damit auf Rang 91 von 132 Metropolen, so das Ergebnis einer Studie der Londoner Personalberatung ECA International.

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Angesichts dieser Preise wittern Investoren großes Potenzial. 2008 allerdings brach der Investmentmarkt um drastische 75 Prozent ein und schrumpfte 2009 erneut. Mittlerweile ist die Trendwende jedoch eingeleitet, berichtet das Research-Institut Bulwien Gesa. Ende September liege das Volumen bereits bei 2,2 Milliarden Euro.

Die Investoren kommen aus aller Welt und suchen vor allem eines: Sicherheit. So sicherte sich die südkoreanische Pensionskasse NPS kürzlich das Sony-Center für 570 Millionen Euro. Zu den Megadeals dieses Jahres gehört auch der Kauf des Shoppingcenters Alexa durch den offenen Immobilienfonds Uni Immo Deutschland (WKN: 980.550). Auch Anbieter geschlossener Fonds kaufen in Berlin ein. Scope-Analyst Bernhard Dames rechnet aber nicht mit einer deutlichen Zunahme: “Aktuell suchen Emissionshäuser bundesweit vor allem Core-Immobilien in Toplage, bevorzugt im Büro- und Einzelhandelssegment. Und diese sind in Berlin mit einem Einkaufsfaktor von 18 bis 20 sehr teuer und ermöglichen lediglich eine Rendite zwischen 5,0 und 5,5 Prozent”, so der Senior-Analyst der Rating-Agentur Scope. Aufgrund weiterer Kosten, die bei den Fonds im Vergleich zu Direktinvestments anfallen, liege der Kaufpreisfaktor bei geschlossenen Fonds segmentübergreifend typischerweise eher beim 14- bis 16-Fachen.

Wenige Initiatoren, viele Entwickler

Aktuell bieten drei Initiatoren reine Berlin-Portfolios an (siehe Tabelle links). Während Hannover Leasing und Paribus Capital auf Bürohäuser setzen, kauft die norwegische Industrifinans für den Berlin Selektion 02 wie beim bereits platzierten Vorgänger Wohnhäuser. Auch die DWS setzt auf Berliner Wohnungen, jedoch nicht ausschließlich: So hält der ausplatzierte DWS Access Wohnen 1 fünf Wohnhäuser im Portfolio, im Nachfolgefonds DWS Access Wohnen 2 sieben. “Aktuell prüfen wir weitere Objekte in ausgesuchten Stadtteilen wie Zehlendorf und Wilmersdorf”, sagt Hermann Wüstefeld, Leiter Produktentwicklung und Management von geschlossenen Fonds bei der DWS.

Anders als bei Fonds ist die Auswahl an Projektentwicklungen riesig: Derzeit liegt das Volumen bei 4,8 Millionen Quadratmetern – deutscher Rekord, wie Zahlen von Bulwien Gesa belegen. In der Datenbank des Instituts befinden sich aktuell 338 Projekte. Der Schwerpunkt liegt mit rund zwei Millionen Quadratmetern auf Wohnimmobilien. Eine Sonderrolle nehmen steuerbegünstigte Denkmalschutz- Projekte ein, von denen es in Berlin mehr gibt als anderswo. Allein sechs realisiert der Entwickler Profi Partner: “Berlin besitzt attraktive Standortfaktoren und bietet viel Raum für die Umsetzung attraktiver Immobilienkonzepte”, so Geschäftsführer Dirk Germandi. Zu den aktuellen Projekten gehört auch das “Haus Cumberland”.

Für vielversprechend halten Investoren auch Luxus-Wohnprojekte in Toplagen von Berlin Mitte: “Dort herrscht eine hohe Nachfrage. Im Vergleich zu 2008 sind die Preise rund um Potsdamer Platz, Gendarmenmarkt, Scheunenviertel und Unter den Linden um 6,6 Prozent gestiegen. Aktuell werden dort etwa für Penthouse- Wohnungen bis zu 10.000 Euro ausgerufen – und gezahlt”, sagt Anne Riney vom Berliner Büro des Maklerhauses Engel & Völkers. Sie sieht auch für die angrenzenden Stadtteile Kreuzberg, Schöneberg, Tiergarten und Pankow Potenzial. Besonders rasant steigen die Preise laut Riney in Kreuzkölln an der Grenze zwischen Kreuzberg und Neukölln. Dort seien die Kaufpreise seit 2009 um rund zehn Prozent auf aktuell rund 2700 Euro je Quadratmeter gestiegen.

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Chancen sieht Riney auch im westlichen Friedrichshain. Das sieht auch Wüstefeld so: “Zwar sind etwa in Kreuzkölln oft bauliche Maßnahmen und Maßnahmen zur Entwicklung der Sozialstruktur erforderlich, diese könnten sich am Ende des Tages aber durch eine überproportionale Wertentwicklung auszeichnen.” Mitte, Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg schätzt auch Einar Skjerven: “Diese Gegenden haben wir für den Berlin Selektion 02 im Visier, ebenso Charlottenburg, Wilmersdorf, Steglitz und Zehlendorf”, so der Industrifinans-Geschäftsführer.

Ein Ende der Fahnenstange ist trotz der jüngsten Kaufpreis- und Mietsteigerungen nach Einschätzung von Roman Heidrich nicht in Sicht: “Bei den Mieten gehen wir für die kommenden zwei Jahre von einem Zuwachs um insgesamt fünf Prozent aus”, so der Leiter Wohnimmobilienbewertung beim Maklerhaus Jones Lang Lasalle.

In Berlin steigen die Immobilienpreise am stärksten

Lange hinkte die Hauptstadt München und Hamburg hinterher. Doch dank Krise investieren immer mehr Anleger in die Hauptstadt.

Alle wollen nach Berlin

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In Berlin sind Immobilien zurzeit gefragt wie nie. Nicht nur Deutsche, sondern auch Amerikaner, Chinesen und Russen suchen hier eine Wohnung – koste es, was es wolle. Ein Zweitwohnsitz in der deutschen Hauptstadt gilt als schick. Aber auch als Anlageobjekt sind Berliner Immobilien gefragt.

Ob in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München oder auf dem flachen Land: Der Run der Anleger auf Häuser und Wohnungen treibt bundesweit die Immobilienpreise in die Höhe und beschert Maklern Rekordumsätze.

Am kräftigsten boomt das Geschäft der Vermittler in Berlin. In der Bundeshauptstadt ist das Investmentvolumen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres um mehr als 48 Prozent auf 5,22 Milliarden Euro gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2010 in die Höhe geschnellt, hat die Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD) in einer neuen Studie auf der Basis der jüngsten Zahlen zum Grunderwerbsteueraufkommen ermittelt.

In anderen Großstädten haben die Märkte fast ebenso stark angezogen. In Hamburg wechselten in der ersten Jahreshälfte Objekte im Gesamtwert von 3,74 Milliarden Euro den Besitzer. “Das ist ein Plus von 43,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum”, sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.

Sogar in Mecklenburg-Vorpommern steigt die Nachfrage

Sogar im dünn besiedelten und von schrumpfenden Einwohnerzahlen gezeichneten Mecklenburg-Vorpommern sind Immobilien so heiß begehrt, dass das Transaktionsvolumen im Jahresvergleich um 30,5 Prozent auf satte 1,26 Milliarden Euro zulegte. Selbst in der Provinz ist der Immobilienboom bereits zum Medienthema geworden: “Anleger in Ostwestfalen-Lippe kaufen Immobilienmarkt leer”, titelte jüngst die Regionalzeitung “Neue Westfälische” in Bielefeld.

Wie die Flut alle Schiffe in einem Hafen hebt, stiegen mit den wachsenden Kapitalzuflüssen auch die Immobilienpreise im Land. Das zeigen die jüngsten Daten von Immobilienfinanzierungsvermittlern und Maklerunternehmen.

Zwar gibt es in Deutschland – im Gegensatz zu angelsächsischen Staaten – keine zeitnahen, offiziellen Datenerhebungen über die Wertentwicklungen an den Immobilienmärkten. Die Studien belegen aber eindeutig, dass sich Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser mit der Euro-Krise deutlich verteuert haben.

“Die Verunsicherung treibt die Anleger in den Sachwert Immobilie und führt damit zu Wertsteigerungen”, sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein AG. Dessen Konzernmutter Hypoport erstellt einen fortlaufenden Index über die Preisentwicklung an den Wohnimmobilienmärkten. Die Daten basieren auf der Auswertung der Kaufpreise von rund zehn Prozent aller in Deutschland mit Hypothekendarlehen finanzierten Immobilieninvestments.

Zwar sind die Indizes geglättet und unterscheiden nicht zwischen einzelnen Lagen. Deutlich stärkere Preisanstiege in besonders gefragten Stadtteillagen werden deshalb durch geringe Wertzuwächse in den bei Investoren weniger beliebten Quartieren weitgehend nivelliert.

In Berlin steigen die Preise im Schnitt um 16,5 Prozent

Dennoch zeichnen die Daten ein klares Bild: In der Hauptstadt sind demnach die Durchschnittspreise neuer und bestehender Eigentumswohnungen von Ende Januar 2009 bis Februar dieses Jahres im Schnitt um 16,5 Prozent gestiegen. In Hamburg betrug das Plus im selben Zeitraum 14,8 Prozent, in Köln 9,9 Prozent und in München vier Prozent.

Für den vergleichsweise geringen Preisanstieg in der bayerischen Landeshauptstadt gibt es eine einfache Erklärung: In München waren die Preise bereits vor Beginn der Finanzkrise massiv gestiegen.

Die Medien-, Industrie- und Bürostadt mit so namhaften Arbeitgebern wie beispielsweise Allianz, BMW, Infineon, MAN, ProSiebenSat.1 und Siemens lockt immer mehr Arbeitnehmer an, während jahrelang nur wenige neue Wohnungen errichtet wurden. Allein von April 2005 bis März 2006 hatten sich nach Hypoport-Berechnungen Eigentumswohnungen in München deshalb im Schnitt um sechs Prozent verteuert. Hingegen stagnierten oder fielen damals noch in den anderen deutschen Großstädten die Wohnungspreise.

Dass München das teuerste Pflaster in Deutschland ist, zeigt auch der jüngste Immobilienpreisspiegel der Landesbausparkassen. Danach kostet eine neue Eigentumswohnung in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt inzwischen 4050 Euro pro Quadratmeter, für Wohnungen im Bestand müssen Käufer im Mittel noch stolze 3250 Euro pro Quadratmeter zahlen. In Hamburg sind es hingegen 2750 Euro, in Berlin rund 2000 Euro.

Die Preisdifferenzen spiegelten die unterschiedlichen Lohnniveaus sowie das jeweilige Verhältnis von Angebot und Nachfrage an den einzelnen Märkten wider, sagt Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse beim Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo. “Anleger dürfen daraus nicht schließen, dass die Wohnungspreise in Berlin und Hamburg irgendwann Münchner Höhen erreichen werden.”

Denn die Mieter in der Bundeshauptstadt und an der Alster hätten gar nicht die Kaufkraft, um auch nur annähernd so hohe Mieten zu zahlen, wie sie an der Isar verlangt werden. Während in München Arbeitnehmer Toplöhne erhalten und fast Vollbeschäftigung herrscht, sind in Hamburg 7,9 Prozent aller Erwerbsfähigen ohne Job, in Berlin sogar zwölf Prozent.

München ist immer noch Spitzenreiter bei den Mieten

Das schlägt sich in den Mieten nieder, wie eine Studie der F + B Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Umwelt zeigt. Danach sind die Neuvertragsmieten mit durchschnittlich 11,70 Euro pro Quadratmeter nirgendwo in Deutschland so hoch wie in München. In Hamburg sind es hingegen nur 8,90 Euro. In Berlin beträgt die Durchschnittsmiete hingegen nach dem jüngsten Mietspiegel gar nur 5,21 Euro pro Quadratmeter. Vornholz: “Je niedriger die erzielbare Miete ist, desto geringer sind auch zwangsläufig die Immobilienpreise.”

Dennoch steht gerade der Immobilienmarkt in Berlin bei Anlegern jetzt im Fokus. “Etliche Käufer schreiben bei ihrer Investmententscheidung die Preissteigerungen der vergangenen Jahre einfach in die Zukunft fort und blenden die Realitäten aus”, warnt Vornholz.

Darauf setzen auch verkaufswillige Eigentümer und fordern immer höhere Preise. Das zeigt die jüngste Markt?erhebung der Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover. Danach sind die durchschnittlichen Preisforderungen für Eigentumswohnungen in Berlin seit dem Jahr 2007 gestiegen. Am stärksten in Friedrichshain-Kreuzberg: Riefen Verkäufer dort vor vier Jahren noch im Schnitt einen Quadratmeterpreis von 1596 Euro auf, verlangen sie heute im Schnitt bereits 2140 Euro – ein Plus von 34 Prozent.

Obwohl die Wohnungsmieten in Berlin im selben Zeitraum im Schnitt um nicht einmal zehn Prozent gestiegen sind, akzeptieren Wohnungskäufer die hohen Preisforderungen – und wer das Objekt nicht selbst bewohnt, begnügen sich so mit deutlich niedrigeren Renditen als 2007. “Die Anleger sehen in der Hauptstadt jedoch hohes Wertsteigerungspotenzial”, erklärt Gawarecki das Phänomen.

“Bereits 2010 hat der Berliner Immobilienmarkt deshalb einen beachtlichen Aufschwung erfahren”, bestätigt Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial in Berlin.

Nach der Marktanalyse des Beratungs- und Vermittlungsunternehmens sind bereits im vergangenen Jahr die Preise für Miet- und Geschäftshäuser in der Spreemetropole um 27,6 Prozent gestiegen. “Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Immobilie wuchs dabei auf rund 1,85 Millionen Euro”, sagt Schröder. Während 2009 lediglich 1306 dieser Objekte im Gesamtwert von 1,89 Milliarden Euro den Besitzer wechselten, waren es 2010 bereits 1580 Immobilien im Wert von über 2,9 Milliarden Euro.

“Der Trend wird sich weiter fortsetzen”, sagt Schröder. Hatten Investoren bislang vor allem Objekte in den besten Berliner Quartieren gesucht, seien Anleger inzwischen auch an Wohnimmobilien in einfachen Lagen interessiert.

Insgesamt dürften deshalb in diesem Jahr gut 2000 Wohn- und Geschäftshäuser in der Hauptstadt den Besitzer wechseln, prognostiziert der Makler. “Mit den anziehenden Preisen wird das Investitionsvolumen auf 3,4 bis 3,8 Milliarden Euro zulegen.”

Der Bär tanzt – noch – Die besten Wohnlagen in Berlin

Durchschnittliche Preis- und Mietspannen in Euro für Eigenheime sowie Wohnungen, die bei Wohnfläche, Ausstattung oder Grundstücksgröße typisch für die jeweilige Lagekategorie sind. Als Neubau gelten Objekte, die nicht älter als fünf Jahre sind oder die gerade errichtet werden. Bei Immobilien, die dem Standard nicht entsprechen, können Preise und Mieten von den genannten Werten abweichen. Quelle: Maklerumfrage, Erhebungszeitraum 2012 (*k.A: kein ausreichendes Angebot)

Egal ob Privatanleger oder institutionelle Investoren: Nach Berlin wollen alle. Die hohe Nachfrage treibt Mieten wie Kaufpreise und beflügelt den Neubau. Doch in die allgemeine Euphorie mischen sich Stimmen, die vor einer Blase warnen.

Die Aufbruchsstimmung ist fast wie damals, kurz nach der Wiedervereinigung. Projektentwickler und Bauträger stellen ihre Vorhaben im Wochenrhythmus vor: 240 neue Wohnungen an der Oberbaumbrücke in Friedrichshain, 250 am Gleisdreieck-Park, 550 in der Nähe des Hauptbahnhofs, 800 im Köpenicker Ortsteil Spindlersfeld, gar 1200 in Karlshorst – das Vertrauen in den Berliner Immobilien Markt scheint derzeit grenzenlos.

Welch eine Wende! Noch bis vor wenigen Jahren winkten die Entwickler müde ab. Der Neubau von Mietshäusern rechne sich in Berlin bei über 100.000 leer stehenden Wohnungen und Mieten von höchstens 7 oder 8 Euro pro Quadratmeter nicht. Die Folge: In der Millionenstadt wurden jährlich gerade mal rund 3000 Wohneinheiten fertiggestellt, darunter viele Einfamilienhäuser.

Dass der Geschosswohnungsbau jetzt wieder attraktiv geworden ist, hat mehrere Gründe. Der vielleicht wichtigste: Berlin zieht immer mehr Menschen an. Allein in den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres nahm die Einwohnerzahl um 0,9 Prozent zu, sodass sie mit fast 3,5 Millionen den höchsten Stand seit 1990 erreichte.

Gleichzeitig geht der Leerstand zurück. Bei den Mitgliedsunternehmen des Verbands BBU, die 40 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands verwalten, lag die Quote zuletzt nur noch bei drei Prozent – halb so hoch wie vor zehn Jahren. Als Konsequenz werden Mieter vor allem in den Innenstadtbereichen immer stärker zur Kasse gebeten. Nach dem offi­ziellen Mietspiegel von 2011 kostete der Quadratmeter im Durchschnitt zwar nur 5,21 Euro – für eine europäische Hauptstadt äußerst wenig.

Doch diese Zahlen verzerren die Realität. Das legen neue Daten von Jones Lang LaSalle nahe. Das auf Immobilienberatung spezialisierte Unternehmen untersuchte die Entwicklung der Preise bei Neuvermietungen. Resultat: Sie lagen im zweiten Halbjahr 2011 im Durchschnitt bei 7,05 Euro pro Quadratmeter – und damit um mehr als neun Prozent höher als ein Jahr zuvor. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2009 betrug der Anstieg sogar fast ein Fünftel.

Höhere Kosten, die sich abzeichnende Verdrängung einkommensschwacher Menschen an den Stadtrand sowie die drohende Wohnungsnot waren die Topthemen bei den Berliner Landtagswahlen im vergangenen Herbst. Der neue Senat aus SPD und CDU sucht jetzt nach Wegen, in der Innenstadt preis­werte Wohnungen zu erhalten. Dagegen reagieren die Investoren mit Begeisterung auf die Steigerungsraten bei den Mietpreisen: Berlin, konstatiert Michael Schlatterer vom Beratungsunternehmen CBRE, „ist der wichtigste lokale Trans­aktionsmarkt für Wohnimmobilien in Europa“.

Betrachtet man Wohnungsportfolios mit mindestens 50 Einheiten, so entfielen laut CBRE im vergangenen Jahr 37 Prozent des gesamten deutschen Transak­tionsvolumens auf Berlin. Aber nicht nur professionelle Investoren, sondern auch private Kapitalanleger suchen ihr finanzielles Glück in Berlin.

„Alle wollen kaufen“, sagt Christian Gérôme von der Allgemeinen Immobi­lien-Börse. Kleine Kapitalanleger, die ihr Geld in Sicherheit bringen wollen, ebenso wie wohlhabende Kosmopoliten, die sich an der Spree eine Zweit- oder Drittwohnung leisten. Der Geldumsatz beim Verkauf von Eigentumswohnungen erhöhte sich in der ersten Jahreshälfte 2011 um mehr als 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, konstatiert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

Sogar langjährige Mieter prüfen mittlerweile, ob sich eine Eigentumswohnung nicht doch lohnen könnte. Ihnen wird bewusst, dass die Zeit der niedrigen Mieten vorbei ist. Alexander Harnisch, der als Geschäftsführer der Projektentwicklungsfirma Diamona & Harnisch hochwertige Eigentumswohnungen errichtet, stellt in letzter Zeit fest: Der Anteil der Berliner unter den Käufern steigt deutlich.

Dabei geraten neue Lagen außerhalb der bisherigen In-Viertel von Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Charlottenburg und Wilmersdorf ins Blickfeld. Bestes Beispiel dafür ist der ehemalige Mauerstreifen zwischen Mitte und Kreuzberg, wo derzeit zahlreiche Bauvorhaben einen neuen Wohnstandort schaffen. Auch in der Europacity nördlich vom Hauptbahnhof entsteht in den nächsten Jahren ein neues Quartier.

Dass es mitten in der Stadt noch weitläufige Flächen für Neubau gibt, unterscheidet Berlin von fast allen anderen Metropolen – eine Folge der jahrzehntelangen Teilung der Stadt. Ebenfalls auf die Berliner Mauer zurückzuführen ist, dass einige Viertel trotz zentraler Lage und ansehnlicher Gründerzeitbebauung als soziale Brennpunkte gelten. Oder galten. Denn das ändert sich gerade.

Neukölln, jahrelang wegen seiner ­hohen Kriminalität in den Schlagzeilen, „entwickelt sich ausgesprochen positiv“, sagt BBU-Vorstand Maren Kern. In Moa­bit und Wedding steigen die Preise, weil zahlungskräftigere Haushalte die langjährigen Problembezirke im Norden der Innenstadt für sich entdecken.

Auch außerhalb des S-Bahn-Rings rücken neue Lagen in den Fokus. Investoren spekulieren auf den Effekt des neuen Großflughafens BER im Südosten der Stadt, der in diesem Sommer seinen Betrieb aufnehmen soll. Sie lassen sich nicht von den Demonstrationen abhalten, mit denen die Anwohner der umliegenden Stadt­teile gegen die drohende Lärmbelästigung durch Flugzeuge protestieren.

Doch allem Optimismus zum Trotz: Bei einigen Marktbeobachtern wachsen die Zweifel, dass der Boom noch lange anhält. Harald Simons, Vorstand des Forschungsunternehmens Empirica, rechnet damit, dass die für Investoren erzielbaren Mieten in den kommenden zwölf Monaten nur noch um drei bis vier Prozent steigen. Makler Nikolaus Ziegert kommt zu einem ähnlichen Urteil: „Die Mieten werden nicht mehr die gleichen Sprünge machen wie zuletzt.“

Die Skeptiker führen als Argument unter anderem das schwierige ökonomische Erbe Berlins an: Der dramatische Einbruch der Nachwendejahre ist längst nicht wettgemacht: Noch immer ist das Durchschnittseinkommen in Berlin niedrig, die Zahl der Arbeitslosen hoch.

Zu einer Gefahr für den Immobilienaufschwung könnte überdies die Politik werden – und das ausgerechnet dann, wenn sie die Krise in Europa in den Griff bekommt. Die Angst vor einem Auseinanderbrechen der Währungsunion und dem Comeback hoher Inflationsraten sorgt für eine Sonderkonjunktur bei Immobilien, von der Berlin besonders profitiert. „Wenn die Angst vergeht“, sagt Steffen Schnoor vom gleichnamigen Maklerhaus, „werden die Preise wieder sinken.“

Im schlechtesten Fall könnte die starke Bautätigkeit zu einem Überangebot an Eigentumswohnungen führen – und zu einem jähen Ende des Booms. „Eine Fortsetzung des exponentiellen Wachstums der vergangenen Jahre könnte zu einer Kaufpreisblase führen“, warnt Marc ­Wiese, Vorstand der Sanus AG.

Auf der anderen Seite sprechen zahlreiche Gründe für einen anhaltenden Preisanstieg. So wird die Zahl der Haushalte weiterhin jedes Jahr um 10.000 wachsen, schätzen Experten. Außerdem ist das Preisniveau im Vergleich mit anderen Großstädten noch immer niedrig. Und schließlich befindet sich die Berliner Wirtschaft seit einigen Jahren im Aufschwung: Sie wächst stärker als im gesamtdeutschen Durchschnitt. In der Folge ziehen immer mehr Menschen mit ­höherem Einkommen an die Spree.

„Die“, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Maklerverbandes IVD Berlin-Brandenburg, „haben keine Schwierigkeiten damit, ein Mietniveau wie in Hamburg zu akzeptieren.“